Анализ на Христо Христов, мениджър във Fibank
За разлика от многото публикации по темата, целящи да подтикнат потребителите към покупка на жилище, тук ще дадем икономически обоснован отговор на въпроса, който много хора си задават: сега ли е най-изгодният момент за покупка на жилище?
Имайки предвид, че покупката на жилище за повечето хора е най-скъпото решение, което ще вземат през живота си, избирането на подходящ момент за покупка е от ключово значение за бъдещото състояние на техния семеен бюджет.
Цената на жилищата, както и на всички други предлагани на пазара стоки и услуги, се формира на база икономическия модел на търсенето и предлагането.
Казано по-просто, когато броят на желаещите да закупят жилище се увеличава по-бързо от броя на предлаганите на пазара имоти, продавачите увеличават, за да извлекат максимално големи ползи за себе си.
Спецификата при жилищата е, че желаещите за покупка могат да се увеличат само за няколко седмици, докато строежът на сгради изисква техническо време от поне няколко месеца. Като прибавим и мудната държавна администрация, с която всеки строител се сблъсква, за да получи необходимите разрешения за строеж, процесът може да отнеме дори години.
Тук можем да отворим и една скоба, че именно, за да се задоволи голямото търсене през 2006-2008 г. сделките за покупка на имот на „зелено” (все още в незавършен вид) се бяха превърнали в обичайни за пазара. След настъпването на икономическата криза обаче, голям брой от строителните обекти бяха замразени и някои от купувачите дори и към настоящия момент не са успели да влязат в своя дом. Именно поради това стечение на обстоятелствата, в момента желанието на новите купувачи е за покупка на завършени жилища, което допълнително намалява обемът на предлагането, а оттук и естествено цената се повишава.
Търсенето на жилища обаче е пряко обвързано с набавяното финансиране за покупка. Цените на имотите държат ниво, за което за да бъде спестена необходимата сума, ще отнеме период от поне 10-20 години. За това време пък спестяванията ще се обезценяват поради инфлацията. Така логично платежоспособното търсене на имоти е пряко обвързано с лихвените условия по отпусканите жилищни кредити от банките. Колкото по–ниски са лихвите по тях, толкова по-привлекателни са за потребителите.
Графика: Сравнение на средите цени на жилища в страната и средни лихви по отпускани жилищни кредити
Източник: БНБ и НСИ
На показаната графика виждаме как са се променяли средните пазарни цени на жилищата в страната на база квадратен метър през годините (синята линия) и какви са били към този момент лихвените нива по предлаганите жилищни кредити в лева (червената линия).
Виждаме, че от началото на 2000 г. лихвените нива по кредитите вървят надолу като през периода 2006 г. – 2008 г. запазват нивата си около 8%. Намаляването на лихвите провокира повече потребители да започнат да търсят жилища, защото разходите им за изплащане на взетите кредити са ниски. Така породилото се платежоспособно търсене изпреварва предлагането и цената на жилищата започва да се покачва. След увеличаването на лихвените нива, регистрираме обратната тенденция – потребителите се въздържат от взимане на кредити и цените на жилищата рязко започват да падат.
Последните години сме свидетели на устойчива тенденция за намаляване на лихвите по предлаганите жилищни кредити. Според последните данни, публикувани от БНБ, средният лихвен процент по жилищните кредити в левове през април 2016 г. в сравнение с април 2015 г., намалява с 1.13 пр.п. до 6.05%, а при жилищните кредити в евро – с 0.43 пр.п. до 6.83%.
Тези лихвени нива са най-ниските за разглеждания от нас времеви период от 16 години.
За съжаление, последните публикувани данни на НСИ за цената на жилищата са от края на 2014 г., но въпреки това, те отчетливо показват, че намаляването на цените не само спира, но и те започват да се покачват. Покачване се регистрира и в цените на обявяваните оферти в електронните сайтове за продажба на недвижими имоти.
От разглежданите данни можем да видим, че спадът в лихвените нива по жилищните кредити се трансформира като повишаване на цените на жилищата с известно времево забавяне от няколко месеца.
Намаляването на лихвите по кредитите е регистрирана тенденция през последните няколко години, но това не се отразяваше съществено в цените на предлаганите имоти до преди година. Отчетеното повишаване говори, че цените на имотите ще започнат да се покачват през следващите години.
Оттук в анализа ни се налага и изводът, че настоящият момент се оказва най-оптимален за покупката на жилище, тъй като лихвите по предлаганите жилищни кредити са ниски, а цените на имотите все още не са се повишили до пиковите си нива, регистрирани през 2008 г.
